昨天小美姊來到楊淑婷代書事務所。
小美姊一坐下就拿出權狀說：「淑婷代書，我這塊土地是民國104年買的，後來106年自地自建蓋房子，最近想出售，應該是舊制吧？」
這個問題其實很常見。很多人以為土地是105年以前取得，就代表出售時全部適用舊制財產交易所得稅。
但實際上，房子跟土地的取得時間，可能要分開判斷。
同一間房子，兩種稅制
於是代書開始幫小美姊分析：
- 土地取得時間：民國104年
- 房屋興建完成時間：民國106年
因為房屋是在民國105年1月1日以後取得（保存登記完成），所以出售時可能出現「房地分離課稅」的情況。
小美姊聽完愣了一下：「原來同一間房子，土地跟房屋適用的稅制還不一樣？」
代書笑著說：「沒錯，所以出售前先試算很重要，不然等到賣掉才發現稅額跟想像不同，就來不及了。」
稅務分析
情況一：民國104年取得土地
土地屬於105年1月1日前取得。出售時，土地部分仍課徵土地增值稅；所得稅的部分屬於舊制，不課徵土地的所得稅。
情況二：民國106年自地自建蓋房子
房屋是在105年1月1日以後興建完成並取得，出售時房屋部分適用房地合一稅制度。但持有期間因為自地自建，可以從土地取得時間開始計算。
代書提醒
很多自地自建的民眾都有類似情況：早年買土地、幾年後才蓋房子、現在準備出售。
這時候最重要的不是先找買方，而是先確認：
- 土地取得時間
- 房屋取得時間
- 適用什麼稅率
- 是否符合自住房地合一優惠
- 預估稅額是多少
因為同樣賣一間房子，稅額可能差距數十萬甚至上百萬元。
房屋與土地的取得時間不同，出售時適用的稅制也可能不同。賣房前先試算，比賣完才發現稅金超乎預期重要得多。