那天，小宇打電話來問淑婷代書。
「代書，我有一棟透天準備要賣，土地是夫妻共有，房子全部登記在老婆名下。」
聊著聊著，小宇突然想到一件很重要的事：「可是老婆以前已經用過土地增值稅『一生一次』的自用住宅優惠稅率了，那她這次賣土地，不就不能再用了？」
我說：「對。如果使用過『一生一次』，可以考慮試試看『一生一屋』，不然老婆的部分就要用一般稅率。」
小宇接著問：「那如果老婆先把她的土地持分贈與給先生呢？先生的一生一次還沒用過，是不是可以用先生的？」
答案是：有機會，而且這就是夫妻間可以事先評估的節稅規劃。
「一生一次」是以土地所有權人為單位
每個人原則上一生各有一次適用機會。
如果太太已經使用過，但先生還沒有使用過，在其他自用住宅用地條件也都符合的情況下，可以評估在出售前，先將太太持有的土地贈與給先生。
夫妻贈與土地，可申請不課徵土地增值稅
等先生取得土地後，再以先生的名義出售。如果符合一生一次自用住宅用地的相關條件，就可以申請按 10% 的自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。
房子一定要一起贈與嗎？不一定
這間是一般透天，不是公寓、大樓這類區分所有建物，所以在產權及個案條件允許的情況下，可以評估只移轉土地持分，房屋仍然留在太太名下。
而「一生一次」的條件中，地上房屋並不是一定要登記在土地所有權人本人名下；房屋為土地所有權人的配偶或直系親屬所有，也可能符合規定。
所以這個案件可以規劃成：
- 太太土地持分 → 夫妻贈與給先生
- 房屋 → 繼續留在太太名下
- 之後出售 → 由先生評估申請一生一次自用住宅用地稅率
為什麼不乾脆土地、房屋全部一起贈與？
因為夫妻贈與雖然不計入贈與總額，土地也可以申請不課徵土地增值稅，但房屋贈與還是有契稅。
如果為了土地增值稅的規劃，連原本沒有必要移轉的房屋也一起贈與，就可能多產生一筆契稅及相關移轉成本。
所以有時候，真正的節稅不是「全部一起過戶」，而是先弄清楚：到底哪一個產權需要動？哪一個其實不用動？
規劃前，這些都要一起確認
- 誰用過一生一次？誰還保有一生一次？
- 戶籍有沒有符合？
- 出售前一年有沒有出租或營業？
- 土地面積有沒有超過限制？
- 房屋登記在誰名下？
- 是否符合自用住宅用地的其他條件？
- 做完夫妻贈與後，整體到底真的省多少？
不是為了節稅就多做一道移轉，而是用最少的移轉，完成最適合的稅務安排。
同樣一句「夫妻贈與」，放在不同的不動產案件裡，規劃方式可能完全不一樣。