下禮拜有一件準備簽約的買賣案件。簽約前，買方打電話來問我：
「淑婷代書，我想在合約裡加一條：如果我的貸款貸不到買賣價的八成，買賣雙方就無條件解約，可以嗎？」
買方的不安是真實的
因為很多時候，銀行真正願意進行比較完整的貸款評估，通常是在買賣契約簽訂後。也就是說，買方在簽約當下，常常還沒有一個百分之百確定的答案。
尤其這一兩年貸款環境變動比較大，很多買方最擔心的不是不想買，而是：「我真的很想買，可是萬一銀行最後沒有核到我預期的金額，我是不是就會違約？」
但這條款對賣方公平嗎？
如果合約寫成：「貸款未達買賣總價八成，買賣雙方無條件解約。」表面上是保障買方，但對賣方來說，風險其實很大。
因為簽約後，賣方通常會發生這些實際成本：
- 房子停止銷售
- 賣方可能準備買下一間房子
- 時間被卡住
所以這條款如果寫得太簡單，就會變成：買方只要貸不到八成，就可以離開；但賣方卻承擔了等待、下架、錯失其他買方的成本。
真正的問題不是「可不可以加條款」
我會跟買方說：你想保障貸款風險，這個想法合理。但不能只寫一句「貸不到八成就無條件解約」，因為還有很多問題需要先想清楚：
- 貸不到八成，是因為物件問題？還是買方個人條件問題？
- 買方有沒有真的積極申貸？
- 八成這個標準，是不是一定合理？
可以思考幾個方向：設定申貸義務、設定銀行家數、要有書面證明、設定期限，以及——不一定是「無條件解約」。
淑婷代書的實務提醒
這個問題，其實沒有絕對的誰對誰錯。
買方會擔心，是因為銀行核貸結果常常要簽約後才比較明確。賣方會猶豫，是因為一旦簽約，房子被卡住，時間成本也是真實存在的。
所以重點不是「買方能不能加這條」，而是「這條要怎麼寫，才不會把其中一方的風險，全部丟給另一方」。
一份好的買賣契約，不是讓誰占便宜，而是讓雙方都知道：如果事情沒有照預期發展，接下來該怎麼處理。