最近一位合作的律師，引薦了一位客戶來找淑婷代書。
電話裡，家屬的語氣很急。
「代書，我兒子現在已經癌末，在安寧病房了……」
「他名下有幾間不動產，當初其實都是我們做父母的留給他的。」
「可是如果他走了，這些房子是不是就會變成媳婦跟孫子繼承？」
「我們想趁他還在的時候，把房子移轉回自己家人這邊，可以嗎？」
接著，家屬問了一個很常見、但其實一點都不簡單的問題：
「那我們現在要用贈與，還是用買賣比較好？」
很多人聽到這裡，第一個反應可能是：
算稅啊！
哪一種比較省，就做哪一種。
但淑婷代書遇到這種案件，第一個想到的反而不是稅。
而是——
現在的不動產所有權人，還能不能清楚表達自己的意思？
而且，這真的是他本人想做的財產安排嗎？
因為現在房子登記在兒子名下，不管當初買房的錢是誰出的、父母當初為什麼把房子給他，只要產權已經移轉完成，現在要再把房子移出去，就不是家人一句：
「這本來就是我們家的房子。」
就可以直接辦回來。
尤其當所有權人已經癌末、住進安寧病房，時間就變成這個案件裡非常重要的因素。
如果本人意識清楚，也確實了解自己正在處分什麼財產、要移轉給誰、法律效果是什麼，那麼接下來才有討論「贈與」或「買賣」的空間。
但如果本人已經無法清楚表達意思，甚至家屬只是因為擔心未來媳婦、孫子繼承，所以想趕快處理財產，那就不是單純準備印鑑證明、權狀、身分證件跑流程這麼簡單。
因為代書要處理的，不只是「房子能不能過戶」。
還要想：
- 這個移轉是不是真實意思？
- 買賣有沒有真實價金？
- 贈與會產生多少稅負？
- 現在移轉跟未來繼承，整體稅負差多少？
- 如果當事人過世後，其他繼承人回頭質疑這次移轉，經不經得起檢驗？
這時候，「贈與還是買賣比較好？」就沒有辦法只用一句話回答。
📌 如果選擇贈與
形式上比較符合「無償把財產移轉給家人」的實際情況，但要進一步計算贈與稅、土地增值稅、契稅等相關稅費，也要看受贈人是誰、標的是土地還是房屋，以及原本取得時間與成本。
更重要的是，如果贈與人不久後死亡，還要進一步注意遺產稅上「死亡前一定期間內贈與特定親屬」可能被視為遺產課稅的問題。
所以不是今天贈與出去，就代表未來跟遺產完全沒有關係。
📌 如果選擇買賣
很多家屬會直覺覺得：
「那不然我們用買賣，應該比較單純吧？」
可是買賣最重要的就是——真的有買賣，就要有真的價金。
- 誰買？
- 錢從哪裡來？
- 價金怎麼支付？
- 賣方收到錢之後，錢又去了哪裡？
尤其是親屬間的買賣，如果只有簽一份買賣契約，實際上卻沒有相對應的金流，後續稅務上就可能產生「到底是真買賣，還是用買賣包裝贈與」的問題。
而且賣方還可能涉及土地增值稅、房地合一所得稅等成本，所以也不是把「贈與」兩個字換成「買賣」，事情就解決了。
📌 還有一個最現實的問題：如果什麼都來不及做呢？
如果所有權人在移轉完成前死亡，原則上財產就會進入遺產程序，再依遺囑或民法的繼承規定處理。
也就是說，家屬原本想處理的是：
「爸爸媽媽以前給兒子的房子，要不要移轉回來？」
但死亡發生之後，問題就可能變成：
「這些不動產現在是遺產，繼承人要怎麼處理？」
法律關係完全不同。
這也是為什麼淑婷代書常常覺得，這類案件最困難的從來不是填哪一張申請書。
而是當一個家庭正在面對親人生命最後一段路時，卻又不得不同時面對財產、稅務、繼承與家人之間的關係。
父母心裡想的是：
「這些房子本來就是我們辛苦留下來給兒子的。」
法律看到的卻是：
「現在登記的所有權人是誰？」
媳婦與孫子想到的，可能又是另一個角度。
每個人的立場都不一定是惡意，
但當生命進入倒數，很多原本覺得「以後再說」的事情，就會突然全部擠在一起。
所以淑婷代書會提醒：
財產規劃，真的不要等到最後一刻才開始。
因為越接近生命末期，能選擇的方法可能越少；而越急著完成的財產移轉，反而越需要把當事人的真意、稅負、金流及未來可能的爭議，一件一件確認清楚。
有時候代書做的，不只是幫忙把房子過戶。
而是在有限的時間裡，幫一個家庭把「現在怎麼做」以及「以後會發生什麼」都先想一遍。