最近處理到一個讓余先生懊悔不已的案子。
余先生賣了一間房子，眼看持有期間快要滿五年，他非常謹慎，簽約時再三叮嚀我：「代書，一定要幫我安排在滿五年之後才過戶！聽說這樣房地合一稅率可以降到 20%，我不想繳太多稅！」
我幫他安排了理想的過戶時程，一切看似完美。
報稅前，他興沖沖地跑來
「代書，我後來又買了一間新房子，聽朋友說可以申請『重購退稅』，這樣我不就不用繳稅了嗎？我們趕快來辦！」
我確認一下余先生的戶籍，心裡有種不祥的預感。我溫柔地問他：「余先生，這間房子你們全家人，這幾年戶籍有遷進去過嗎？」
余先生愣了一下：「沒有耶，我們一直住在這裡，但從來沒有設籍過，有居住事實可以嗎？」
為什麼無法申請重購退稅？
很多人以為「賣舊買新」就可以申請重購退稅，但其實國稅局的認定非常嚴格。
「重購退稅」的核心前提是：你賣掉的那間房子，必須符合「自住」的要件。
根據現行法規，要符合「自住」的基本條件，必須滿足：
- 戶籍設籍：本人、配偶或未成年子女，必須在該房屋辦理戶籍登記並居住
- 使用限制：該地無出租、無營業、無供執行業務使用
- 時間限制：舊房出售與新房購買的移轉登記時間在 2 年以內
余先生的誤區
他只把注意力放在「持有時間（滿五年）」來降低稅率，卻完全忽略了「設籍」這個關鍵。
因為戶籍從未遷入，這間房子在國稅局眼中就是非自用住宅。
既然不是自用住宅，當然就無法適用房地合一稅的「自用住宅免稅額（400 萬）」及「重購退稅」優惠。
稅務規劃要提前佈局
很多屋主在賣房前，只想到「買賣價差」和「持有時間」，卻忘了稅務規劃需要提前佈局。
- 稅務規劃不是報稅當下才做：當您有了賣房念頭的那一刻，就應該諮詢
- 戶籍是關鍵：如果您有節稅需求，請務必提早將戶籍遷入
- 不要憑感覺規劃：坊間聽到的「撇步」若少了這關鍵的一步，省下的稅，可能連補繳的都不夠
細節決定成敗。別讓本該省下的錢，因為一個小動作的疏忽而繳出去。