每年五月報稅季，若您在前一年度有出售房屋，並於售屋前後兩年內購買新房，可試算是否符合「財產交易所得稅重購退（抵）稅」條件。

您可先參考財政部稅務入口網說明：
👉 《如何享用重購自用住宅扣抵稅額》

在進行此申報前，請先閱讀：

• 📘 [如何申報財產交易所得稅：標準認定]

• 📘 [如何申報財產交易所得稅：核實申報]

無論採哪一種方式，只要勾選「設算重購自用住宅扣抵稅額」，後續填寫資料的流程都是相同的。

要申報「重購自用住宅退（抵）稅」，需符合下列條件：

1️⃣ 出售與重購房屋之所有權人為本人或配偶。
2️⃣ 出售與重購房屋皆為自用住宅（需設籍）。
3️⃣ 出售與重購之間時間不超過兩年（先賣後買或先買後賣皆可）。
4️⃣ 重購房屋之房屋評定現值需高於出售房屋評定現值，
　或以「房地總價拆算後建物價格」比較時，重購房屋的建物市價應大於出售房屋。

以常見的「同年度買賣（登記完成日在同年度）」為例：

小明於 111 年出售一間房屋，同年又購得一間新房。
在 112 年 5 月申報所得稅時：

1️⃣ 開啟網路報稅軟體 → 進入「所得資料」頁面。
2️⃣ 所得種類選擇：財產交易所得（房屋－無法證明取得成本者適用）。
3️⃣ 選取出售房屋所在之縣市（不同縣市稅率不同）。
4️⃣ 點選「出售房屋所有權人姓名」，並填入出售房屋地址。
5️⃣ 勾選「設算重購自用住宅扣抵稅額」。

接著填入「出售與重購房屋的房屋評定現值」。
📄 評定現值可由以下文件查得：

• 契稅繳款書「移轉價格」欄位

• 建築改良物所有權買賣移轉契約書「買賣價款總金額」欄位

若契稅繳款書與公契為「土地與建物合併」版本，請以契稅單上的「移轉現值」為準。
若有兩張契稅單（代表兩個稅籍），請將價格加總後填入。

在設算頁面中，請輸入：

• 出售房屋完成登記日（可詢問代書或調閱謄本）。

• 重購房屋完成登記日（見權狀或謄本登記日期）。

• 出售與重購房屋座落地址及稅籍編號（非必填）。

若無法確認精確日期，建議填入契稅單「立契日期」或公契「送件日期」，一般國稅局不會因此刁難。

Ａ、房地總價未拆算（最常見）

若契約書僅載明總價（未分土地、建物價格），
系統會依「房地現值比例」自動拆算。

📘 範例：
總價 1,000 萬元、土地公告現值 200 萬、建物現值 50 萬
→ 房屋價格計算：1,000 × 50 ÷（50＋200）＝ 200 萬元

Ｂ、房地總價已拆算

若契約書明載土地 800 萬、建物 200 萬，
報稅時勾選「房地價格是否劃分」為「是」，
則只需輸入房屋價格（建物市價），
房地現值欄位將自動鎖定無法輸入。

Ｃ、採公告現值（非市價）

若以市價拆算後，重購房屋未高於出售房屋，
可改採公告現值為基準，輸入房屋評定現值。

⚠️ 注意：
申報標準須一致，不能一邊用市價、一邊用公告現值。

📍 實務案例：
曾有客戶以公告現值申報遭南區國稅局質疑，
經總局確認後，兩者皆可接受，目前仍屬可行做法。

輸入完成後按「完成登錄」→ 回主頁面按「＋新增」。

若系統判定您符合重購要件，所得金額會正常增加，但 應納稅額不會上升。

可嘗試取消「設算重購自用住宅扣抵稅額」勾選，再比較應納稅額，即可明顯看出差異。

（一）同年度買賣

依上例操作即可。

（二）跨年度先買後賣

若 110 年 3 月購屋、111 年 5 月賣屋，
登記完成日為 111 年，即以 111 年度申報。

📘 法令依據：

「先售後購者，為重購之所有權移轉登記年度；
先購後售者，為出售之所有權移轉登記年度。」

（三）跨年度先賣後買

若 111 年出售、112 年購屋，
需先於 112 年 5 月申報售屋所得並繳稅，
等至 113 年報稅（112 年度）時再申請扣抵。

📄 範例：
110 年賣屋並於 111 年繳稅完畢，
111～112 年間購屋登記完成，
則於 112 年報稅時，至「重購自用住宅」標籤輸入資料即可。

假設 101 年出售房屋時，應納稅額為 20 萬元，
所得稅率為 20%，該年核定標準率為 15%，
申報所得為房屋評定現值 458,000 元，
則可退稅金額為：

458,000 × 15％ × 20％ ＝ 13,740 元

系統會自動於當年度應納稅額中扣除這筆金額。

完成線上申報後，請郵寄以下文件影本至國稅局：

一般重購申報

1️⃣ 出售及重購土地之契稅繳款書或建物所有權移轉契約書
2️⃣ 曾設籍於出售與重購房屋之戶籍謄本或戶口名簿
3️⃣ 出售與重購房屋之權狀或謄本影本

採市價拆算（房地分價）申報

1️⃣ 出售與購入時的買賣契約書（私契）
2️⃣ 出售與購入時的土地及建物買賣移轉契約書（公契）
3️⃣ 戶籍謄本或戶口名簿影本
4️⃣ 出售與重購房屋之權狀或謄本影本