財產交易所得稅節稅教學：房地分價申報篇
📅 本文更新日期：112 年 5 月 2 日
📘 適用年度：111 年度所得申報
一、法規依據與申報方式
依據《所得稅法施行細則》第 17 條之 2 第 1 項規定：
個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，
其財產交易所得之計算，應依法核實認定。
財產交易所得不會自動匯入報稅系統，
需由納稅義務人於 網路報稅軟體 → 所得資料頁面 中，手動新增「財產交易所得（房屋－自行列舉必要費用及成本）」。
二、節稅觀念說明
在一般情況下，買賣契約總價多為 土地＋建物合併價格，因此申報時需依當年度的 房屋與土地公告現值比例拆算出建物部分所得，再計算稅額。
但若在「買入與賣出時」的 買賣契約書（私契）明確區分「土地價格」與「建物價格」（即房地分價），即可於申報財產交易所得時，單獨以建物買賣差額（售價－買入價－必要費用）計算課稅所得，達到有效節稅的目的。
三、房地分價範例
以竹北市「富翼套房」為例：
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購屋時契約：土地總價 175 萬、建物總價 75 萬。
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售屋時契約：總價 350 萬，其中土地價格 265 萬、建物價格 85 萬。
由於契約書明確載明房地分價，因此可採「建物單獨申報」的節稅方式。
四、實際操作步驟
1️⃣ 選取出售房地所有權人姓名，填入出售地址。
2️⃣ 稅籍編號可於契稅繳款書上查得（非必填）。
3️⃣ 「收入總額」欄填入建物售價 85 萬。
4️⃣ 「買入及賣出之房地價格是否劃分」勾選「是」， 即可略過「修改房屋／土地現值」步驟。
5️⃣ 點選「輸入必要費用及成本」：
- 原始取得成本：75 萬
- 契稅：25,000 元（屬建物費用，可全額列扣）
- 土增稅：屬土地費用，不可扣除
- 印花稅：500 元（依建物印花稅單）
- 代書費：20,000 元
- 政府規費：5,000 元
- 仲介費：210,000 元
上述三項（代書費、規費、仲介費）屬房地共同費用，須依比例拆算屬於建物部分的金額：
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代書費：20,000 × 85 ÷（85＋265）＝ 4,857 元
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規費：5,000 × 85 ÷（85＋265）＝ 1,214 元
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仲介費：210,000 × 85 ÷（85＋265）＝ 51,000 元
五、節稅效果比較
依以上計算，核實申報的建物所得金額為：
17,429 元
若未區分房地價格（合併申報），所得將為：
（3,500,000－2,761,500）×182,000 ÷（182,000＋604,558）＝ 170,879 元
節稅效果高達 約 10 倍差距，成效十分顯著。
六、房地比例與風險提示
雖然理論上可藉由「拉高土地價、壓低建物價」達到節稅效果，但若比例過於懸殊，可能遭國稅局認定為惡意避稅。
📘 建議比例參考：
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土地與建物比例約為 6：4 ～ 7：3 為宜。
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最穩妥方式是依 政府公告現值比例 計算，可避免稅務爭議與補稅風險。
七、申報後應附文件
完成網路申報後，請將以下影本郵寄至國稅局：
1️⃣ 成本與費用憑證（契稅、土增稅繳款書、代書費、規費收據等）
2️⃣ 出售與購入時之 買賣契約書（私契）
3️⃣ 出售與購入時之 土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書（公契）
楊淑婷代書事務所提醒您
✅ 採「房地分價」申報前，務必確認契約書內容是否明確分價。
✅ 需保留完整單據與稅單，以利核實認列。
✅ 若對比例拆算或費用歸屬有疑慮，建議委託專業代書協助。